TVA immobilière
TVA sur marge du marchand de biens : calcul, déclaration et comptabilisation
La TVA sur marge n'est pas une option que l'on coche : elle s'impose quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction. Voici comment vérifier qu'elle s'applique, comment la calculer, comment la facturer, la déclarer sur la CA3 et la comptabiliser.
Quand la TVA sur marge s'applique
Deux conditions sont classiquement exigées pour qu'une revente relève de la marge :
- L'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction de TVA. C'est le cas lorsque le bien a été acheté à un particulier, ou à un assujetti qui n'a pas facturé de TVA sur la vente.
- La qualification juridique du bien reste identique entre l'achat et la revente : un terrain à bâtir revendu comme terrain à bâtir, un immeuble bâti revendu comme immeuble bâti.
À l'inverse, la TVA sur le prix total s'applique notamment lorsque l'acquisition a ouvert droit à déduction, ou lorsque l'opération porte sur un immeuble neuf au sens fiscal. Et la revente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée, sauf option pour la taxation.
| Origine du bien | Régime le plus courant à la revente |
|---|---|
| Acheté à un particulier, immeuble bâti | TVA sur marge |
| Acheté à un assujetti avec TVA sur le prix total | TVA sur le prix total |
| Terrain à bâtir acheté sans TVA déductible | TVA sur marge |
| Immeuble neuf au sens fiscal | TVA sur le prix total |
| Immeuble achevé depuis plus de 5 ans | Exonération, avec option possible |
Le calcul, pas à pas
La formule est simple, l'erreur vient presque toujours de la base.
Marge TTC = prix de revente − prix d'acquisition TVA due = marge TTC × 20 ÷ 120
Ce qui entre dans le prix d'acquisition : le prix stipulé dans l'acte. Ce qui n'y entre pas, en principe : les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire, le coût des travaux. Autrement dit, vos travaux ne réduisent pas la marge taxable, même s'ils ont coûté cher. Ils ouvrent en revanche droit à déduction de la TVA qui les a grevés.
Comment facturer
L'acte de vente et la facture doivent refléter le régime réellement applicable. En pratique :
- la TVA sur marge n'est pas facturée de façon apparente à l'acquéreur : celui-ci ne peut pas la déduire ;
- la mention du régime doit figurer dans l'acte, ce qui suppose que le notaire en soit informé avant la signature ;
- faire apparaître une TVA sur le prix total dans une opération relevant de la marge crée une TVA due du seul fait de sa facturation.
C'est pourquoi le régime se détermine avant, et jamais après.
Comment la déclarer sur la CA3
C'est le point que les articles généralistes n'abordent jamais, alors que c'est là que se jouent les erreurs concrètes.
- La base à déclarer est la marge hors taxe, pas le prix de vente total, et pas la marge TTC.
- Dans notre exemple : marge TTC 180 000 €, TVA 30 000 €, donc base HT à déclarer : 150 000 €.
- La TVA déductible sur travaux se déclare normalement dans la rubrique des déductions.
- Les opérations relevant de la marge et celles relevant du prix total se suivent séparément : c'est le rôle de la comptabilité analytique par opération.
Comment la comptabiliser
La TVA collectée sur la marge est enregistrée à la vente, en contrepartie du compte de TVA collectée. La TVA déductible sur travaux est enregistrée facture par facture. La différence constitue la TVA nette à reverser.
Le détail des écritures, de l'acquisition à la sortie de stock, est développé dans notre guide Comptabilisation du stock et des travaux.
Les cas particuliers à surveiller
- Le lotissement et la division parcellaire : l'achat d'un terrain revendu en plusieurs lots pose la question de la qualification et de la répartition du prix d'acquisition entre les lots.
- Le changement de destination : transformer des bureaux en logements, ou diviser un immeuble en plusieurs lots de copropriété, peut modifier l'analyse.
- Les travaux lourds : une rénovation très importante peut conduire à qualifier le bien d'immeuble neuf au sens fiscal, ce qui bascule l'opération vers la TVA sur le prix total.
- La revente à perte : si le prix de revente est inférieur au prix d'acquisition, la marge est négative et aucune TVA n'est due sur la marge, mais la TVA déductible sur travaux reste récupérable si l'opération est taxable.
Questions fréquentes
La TVA se calcule sur la différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition, selon la formule marge TTC × 20 ÷ 120. Pour une marge TTC de 180 000 €, la TVA due est de 30 000 €.
Non. Le régime découle de l'historique du bien, en particulier du fait que l'acquisition a ouvert ou non droit à déduction de TVA. Un choix opportuniste expose à un rappel assorti d'intérêts de retard.
Non, en principe. Le coût des travaux ne vient pas augmenter le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la marge. En revanche, la TVA supportée sur ces travaux est déductible lorsque la revente est taxable.
La base à porter sur la déclaration est la marge hors taxe, obtenue en retranchant la TVA de la marge TTC. La TVA déductible sur les travaux et les frais se déclare séparément dans les rubriques de déduction.
La TVA n'apparaît pas de façon distincte pour l'acquéreur, qui ne peut pas la déduire. Le régime applicable doit être signalé au notaire avant la signature, afin que l'acte soit rédigé en conséquence.
Elle peut s'appliquer lorsque l'acquisition du terrain n'a pas ouvert droit à déduction et que la qualification du bien reste inchangée. C'est toutefois le domaine où les contentieux sont les plus nombreux : une analyse au cas par cas est indispensable.
Une régularisation spontanée, avant tout contrôle, limite les conséquences : les intérêts de retard sont réduits de moitié en cas de déclaration rectificative déposée spontanément et accompagnée du paiement. Prenez conseil avant de déposer.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.