Simulateur gratuit
Simulateur de rentabilité d'une opération de marchand de biens
Prix d'achat, travaux, frais financiers, TVA, impôt sur les sociétés : ce simulateur reconstitue le résultat net réel de votre opération et le rendement de vos fonds propres. Gratuit, sans inscription, et vos données ne quittent pas votre navigateur.
Simulation d'opération marchand de biens
Établie le sur expert-comptable-mrp.fr · SARL MRP, 221 Avenue Louis Barthou, 33200 Bordeaux · 05 56 02 21 61
Rentabilité de l'opération
Détail du calcul
| Droits d'enregistrement avec engagement de revendre | |
|---|---|
| Émoluments du notaire et débours estimation à 1,2 % | |
| Frais d'agence et frais annexes | |
| Travaux (HT, TVA récupérée) | |
| Frais financiers intérêts sur la durée de portage | |
| Coût de revient total | |
| TVA nette due à la revente voir l'onglet TVA | |
| Marge brute revente nette de TVA, moins achat et travaux | |
| Marge nette avant IS | |
| Impôt sur les sociétés estimé | |
| Résultat net |
Hypothèse : opération isolée, l'IS est calculé comme si cette opération était le seul résultat de l'exercice. Crédit in fine, sans frais de garantie.
TVA à la revente
TVA sur marge
Retenu Moins élevée- Marge TTC revente moins achat
- TVA sur la marge marge × 20 % / (1 + taux)
- TVA déductible sur travaux
- TVA nette à reverser
TVA sur le prix total
Retenu Moins élevée- TVA collectée prix TTC × 20 % / (1 + taux)
- TVA déductible sur l'achat
- TVA déductible sur travaux
- TVA nette à reverser
Droits d'enregistrement
Économie réalisée : soit des droits de droit commun
| Droit commun | Engagement | |
|---|---|---|
| Droits de mutation | ||
| Contribution de sécurité immobilière 0,1 % | ||
| Total |
Et si le bien n'est pas revendu à temps ?
- Complément de droits exigible
- Intérêt de retard
- Montant à régler
C'est pourquoi nous suivons l'échéance de chaque bien en stock et vous alertons bien avant la date limite.
Ce que calcule ce simulateur
Beaucoup d'opérations qui paraissent rentables sur un coin de table ne le sont plus une fois le coût de revient complet reconstitué. Ce simulateur ajoute les postes que l'on oublie le plus souvent : les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire, les frais financiers de portage et l'impôt sur les sociétés.
Il produit cinq indicateurs :
| Indicateur | Ce qu'il mesure |
|---|---|
| Coût de revient total | Tout ce que l'opération vous coûte, achat, frais, travaux et portage compris |
| TVA nette due | La TVA à reverser après déduction de celle supportée sur les travaux |
| Marge nette avant IS | Ce qui reste avant impôt |
| Résultat net | Ce qui reste réellement dans la société, après IS |
| Rendement sur fonds propres | Le résultat net rapporté à votre apport, puis annualisé |
Comment l'utiliser
- Saisissez le prix d'achat et indiquez si l'acquisition se fait avec engagement de revendre : cela change fortement les droits.
- Renseignez le montant des travaux HT et vos frais annexes (diagnostics, géomètre, assurance).
- Décrivez votre financement : montant emprunté, taux annuel, durée de portage et apport.
- Indiquez le prix de revente et le régime de TVA applicable à cette revente.
- Lisez les résultats : ils se recalculent à chaque frappe.
Les hypothèses retenues
Un simulateur ne remplace pas une étude. Voici exactement ce qu'il suppose, pour que vous sachiez quand corriger le résultat :
- Opération isolée : l'impôt sur les sociétés est calculé comme si cette opération était le seul résultat de l'exercice. Si vous menez plusieurs opérations la même année, le résultat global change la tranche d'IS.
- Crédit in fine : les intérêts sont calculés sur le capital emprunté pendant toute la durée de portage, sans amortissement. C'est le montage le plus courant chez les marchands de biens, mais pas le seul.
- Frais de notaire estimés : les émoluments et débours sont approchés par un pourcentage paramétrable du prix d'achat. Le notaire seul donne le chiffre exact.
- Pas de frais de garantie ni de commission bancaire : à ajouter dans les frais annexes si votre banque les facture.
- TVA sur travaux récupérée lorsque la revente est taxable. Si la revente est exonérée, la TVA sur travaux devient un coût, et le simulateur en tient compte.
Les postes que les marchands de biens sous-estiment le plus
- Le coût du temps. Trois mois de retard sur une revente, c'est trois mois d'intérêts en plus et un rendement annualisé qui s'effondre. Testez-le en modifiant la durée de portage.
- L'impôt sur les sociétés. Une marge de 80 000 € ne fait pas 80 000 € dans la poche : le simulateur applique le taux réduit jusqu'au seuil, puis le taux normal.
- La TVA. Entre une revente sur marge et une revente sur le prix total, l'écart se chiffre souvent en dizaines de milliers d'euros sur la même opération.
- Les travaux imprévus. Simulez systématiquement une variante à plus 15 % de travaux : si l'opération ne tient plus, la marge de sécurité est trop faible.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Il est entièrement gratuit et ne demande aucune inscription. Les montants que vous saisissez restent dans votre navigateur : ils ne sont ni enregistrés ni transmis au cabinet, sauf si vous choisissez d'ajouter le résumé de votre simulation à un message de contact.
Non. Ce sont des estimations établies sur des hypothèses simplifiées, à la date de mise à jour des taux indiquée sous l'outil. Elles ne constituent ni un conseil fiscal ni un engagement du cabinet.
Le simulateur raisonne opération par opération. Si vous menez plusieurs opérations sur le même exercice, additionnez les marges nettes avant impôt, puis appliquez le barème de l'IS sur ce total : la première tranche au taux réduit ne s'applique qu'une fois.
Pas directement. Simulez alors chaque lot comme une opération distincte, en répartissant le prix d'achat et les travaux au prorata des surfaces ou des valeurs, puis additionnez les résultats.
Commencez par vérifier le régime de TVA retenu et la durée de portage, qui sont les deux postes les plus sensibles. Si l'opération reste déficitaire, c'est une information utile avant de signer : mieux vaut renoncer qu'apprendre la mauvaise nouvelle à la revente.