Calculer la rentabilité d'une opération de marchand de biens

Les sept étapes du calcul

1. Le coût d'acquisition complet

Prix d'achat, plus droits d'enregistrement (fortement réduits en cas d'engagement de revendre), plus émoluments du notaire et débours, plus commission d'agence si elle est à votre charge.

2. Le coût des travaux

Montant HT des devis, majoré d'une marge de sécurité. Notre recommandation : simulez toujours une variante à plus 15 %. Si l'opération ne tient plus, la marge de sécurité est insuffisante.

3. Les frais annexes

Diagnostics, géomètre, architecte, assurance dommages-ouvrage le cas échéant, frais de dossier bancaire, taxe foncière pendant le portage, charges de copropriété.

4. Les frais financiers

Sur un crédit in fine, intérêts = capital emprunté × taux × durée de portage en mois ÷ 12. C'est le poste qui pénalise le plus les opérations qui traînent.

5. La TVA à la revente

Selon le régime applicable, sur marge ou sur le prix total, nette de la TVA déductible sur les travaux. C'est le poste le plus lourd après le prix d'achat lui-même.

6. L'impôt sur les sociétés

15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si la société est éligible, 25 % au-delà.

7. Le résultat net et les ratios

Résultat net, taux de marge nette rapporté au prix de revente, rendement sur fonds propres et rendement annualisé.

Les trois chiffres à regarder, et dans cet ordre

1. Le résultat net, parce que c'est le seul qui finit en trésorerie.
2. Le taux de marge nette, parce qu'il mesure votre coussin de sécurité. En dessous de 8 à 10 % du prix de revente, une mauvaise surprise sur les travaux ou trois mois de retard suffisent à effacer le gain.
3. Le rendement annualisé des fonds propres, parce qu'il permet de comparer une opération de six mois et une opération de deux ans.

Les erreurs de calcul les plus fréquentes

• Oublier les frais financiers parce que le crédit est in fine et que rien ne sort avant l'échéance. Ils sont pourtant bien dus.
• Calculer la marge hors TVA alors que l'opération y est soumise.
• Raisonner sur le prix affiché et non sur le prix qui sera réellement obtenu, après négociation.
• Négliger l'impôt, qui représente souvent un cinquième de la marge nette.
• Ignorer le temps : la même opération à 63 000 € de résultat net sur douze mois ou sur trente mois n'a pas du tout le même intérêt.

Ce qui transforme un calcul en pilotage

Un calcul fait avant l'achat a une durée de vie de quelques semaines. Ce qui compte ensuite, c'est de comparer en permanence le réalisé au prévisionnel : coût des travaux engagés contre budget, date de revente contre échéance de l'engagement, marge recalculée à chaque situation.

C'est le rôle des tableaux de bord que nous tenons par opération, et c'est ce que réclame aussi votre banquier lorsqu'il finance la suivante.

Questions fréquentes