Comptabilité
Comptabilisation du stock et des travaux du marchand de biens
Chez un marchand de biens, un immeuble acheté pour être revendu est un stock, jamais une immobilisation. Il n'est donc pas amorti, et le résultat n'apparaît qu'à la revente. Voici comment tenir cette comptabilité, poste par poste, avec les écritures.
Stock ou immobilisation : la règle qui commande tout le reste
La distinction ne tient pas à la nature du bien, mais à l'intention au moment de l'acquisition. Un immeuble acquis pour être revendu à court terme est une marchandise. Le même immeuble acquis pour être loué durablement est une immobilisation.
| Stock (marchand de biens) | Immobilisation (foncière) | |
|---|---|---|
| Intention | Revendre | Conserver et louer |
| Amortissement | Non | Oui, par composants |
| Travaux | Augmentent la valeur du stock | Charges ou immobilisations selon leur nature |
| Résultat | À la revente | Étalé sur la durée de détention |
| Bilan | Actif circulant | Actif immobilisé |
Cette qualification n'est pas cosmétique : elle change le résultat imposable de chaque exercice. Un marchand de biens qui amortirait ses immeubles minorerait son résultat à tort, avec un redressement à la clé.
Les comptes à ouvrir
Le marchand de biens applique le plan comptable général, avec un usage intensif de la classe 3 et une organisation analytique par opération.
| Usage | Type de compte |
|---|---|
| Achats de biens destinés à la revente | Compte d'achats de marchandises ou d'approvisionnements |
| Immeubles en stock | Compte de stocks de marchandises |
| Travaux en cours sur un bien | Compte d'en-cours de production |
| Variation de stock | Compte de variation de stocks |
| Dépréciation du stock | Compte de dépréciation des stocks |
| TVA déductible sur travaux et frais | Compte de TVA déductible sur autres biens et services |
| TVA collectée à la revente | Compte de TVA collectée |
| Ventes de biens immobiliers | Compte de ventes de marchandises |
Les écritures, étape par étape
À l'acquisition
L'écriture enregistre le prix d'achat en achats destinés à la revente. Les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire et les débours suivent le même chemin dès lors qu'ils sont incorporables au coût d'acquisition du bien. Le compte du notaire sert de pièce justificative : il détaille prix, droits, émoluments et débours, ligne par ligne.
Deux décisions à prendre dès la première écriture :
- Incorporer ou non les frais d'acquisition au coût du stock. L'incorporation donne une image plus juste de la marge réelle par opération. C'est l'option que nous retenons le plus souvent chez nos clients marchands de biens.
- Ouvrir le code analytique de l'opération. Toutes les écritures suivantes, y compris les factures de travaux, porteront ce code.
Les travaux
Chaque facture d'entreprise s'enregistre en achats ou en services extérieurs, avec la TVA déductible correspondante, et le code analytique de l'opération. À la clôture, ces dépenses viennent augmenter la valeur de l'en-cours ou du stock, selon l'avancement.
Trois points de vigilance :
- La TVA sur travaux est déductible dès lors que la revente sera soumise à la TVA. Si la revente est exonérée, cette TVA devient un coût : elle rejoint alors la valeur du stock.
- Les travaux réalisés par le dirigeant lui-même ne se valorisent pas dans le stock : seule la dépense engagée compte.
- Les acomptes versés aux entreprises ne sont pas des travaux réalisés. Ils s'enregistrent en avances et acomptes tant que la prestation n'est pas exécutée.
Les frais financiers
Les intérêts d'un emprunt affecté à une opération peuvent, sous conditions, être incorporés au coût de revient du stock lorsque le cycle de production est d'une durée significative. À défaut, ils restent en charges financières de l'exercice. Le choix se documente et s'applique de façon constante d'un exercice à l'autre.
À la clôture
C'est le moment le plus important de l'exercice pour un marchand de biens.
- Inventaire physique et juridique : la liste des biens détenus, leur état d'avancement, leur date limite de revente lorsqu'un engagement de revendre a été pris.
- Valorisation : chaque bien est évalué à son coût de revient, travaux compris.
- Variation de stock : l'écriture de variation neutralise les achats de l'exercice qui portent sur des biens non encore vendus. Sans elle, le résultat est faussé.
- Dépréciation : si le prix de revente prévisible, net des frais restant à engager, est inférieur au coût de revient, une dépréciation est constatée.
À la revente
La vente s'enregistre en produits, avec la TVA collectée selon le régime applicable, sur marge ou sur le prix total. En parallèle, le bien sort du stock par une écriture de variation. C'est à cet instant, et seulement à cet instant, que la marge de l'opération apparaît au compte de résultat.
La dépréciation quand le marché se retourne
Un marché qui se retourne ne se voit pas dans une comptabilité de stocks tant que rien n'est vendu. C'est précisément le risque : l'entreprise paraît saine, alors que la valeur de revente attendue a baissé sous le coût de revient.
La dépréciation se calcule bien par bien, en comparant le coût de revient à la valeur nette de réalisation, c'est-à-dire le prix de revente prévisible diminué des coûts restant à engager pour vendre. Elle est reprise si la situation s'améliore.
Les cinq erreurs les plus fréquentes
- Immobiliser au lieu de stocker, souvent par habitude d'une comptabilité de SCI, ce qui conduit à amortir à tort.
- Oublier la variation de stock à la clôture, ce qui fait apparaître une perte massive l'année de l'achat et un profit artificiel l'année de la vente.
- Mélanger deux opérations sur les mêmes comptes, faute de codification analytique : la marge par bien devient impossible à établir.
- Rattacher les travaux au mauvais exercice, en retenant la date de facture plutôt que l'avancement réel.
- Négliger le suivi des délais de l'engagement de revendre, qui est une donnée comptable autant que fiscale : elle conditionne un passif potentiel.
Questions fréquentes
Non. Les biens acquis en vue de la revente sont des stocks et ne font pas l'objet d'amortissement. Seules les immobilisations propres à l'exploitation, comme le matériel ou les véhicules de la société, sont amorties.
La qualification dépend de l'intention à l'acquisition : revendre à court terme conduit au stock, conserver pour louer conduit à l'immobilisation. Cette intention doit être cohérente avec l'objet social, les actes et le comportement effectif de la société.
Chaque facture est enregistrée en charges avec son code analytique d'opération et sa TVA déductible. À la clôture, ces dépenses sont intégrées à la valeur du stock ou des en-cours, si bien qu'elles n'affectent le résultat qu'au moment de la revente.
Ils peuvent y être incorporés lorsqu'ils constituent des frais directement attribuables à l'acquisition du bien. L'option retenue doit être appliquée de manière constante et documentée.
C'est possible sous conditions, notamment lorsque la durée du cycle d'acquisition et de travaux le justifie. À défaut, les intérêts restent des charges financières de l'exercice.
La vente est enregistrée en produits avec la TVA collectée correspondant au régime applicable, et le bien sort du stock par une écriture de variation. La marge de l'opération apparaît alors au compte de résultat.
Le critère décisif n'est pas la marque, mais trois fonctions : la gestion analytique par opération, la gestion des stocks et des en-cours, et le traitement correct de la TVA sur marge. Un logiciel généraliste bien paramétré convient souvent mieux qu'un outil spécialisé mal maîtrisé.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.