Droits d'enregistrement
Substituer un engagement de construire à l'engagement de revendre
Le projet a changé : le bien acheté pour être revendu en l'état va finalement être démoli, restructuré ou augmenté. Dans certaines conditions, l'engagement de revendre peut céder la place à un engagement de construire, avec un nouveau délai et de nouvelles obligations.
Quand la question se pose
Trois situations reviennent régulièrement :
- Le projet évolue vers de la construction : démolition-reconstruction, surélévation, addition de construction.
- La revente en l'état devient impossible, et une restructuration lourde apparaît comme la meilleure sortie.
- Le délai approche et le bien n'est pas vendu, alors qu'un projet de construction est envisageable.
Dans le troisième cas, la substitution ne doit pas être un artifice : un projet de construction inventé pour gagner du temps, sans autorisation d'urbanisme ni commencement d'exécution, ne résiste pas à un contrôle.
Les conditions à réunir
- Agir avant l'expiration du délai de l'engagement initial. Une demande postérieure ne rattrape pas une échéance déjà dépassée.
- Justifier d'un projet réel : permis de construire déposé ou obtenu, devis, financement.
- Formaliser la demande auprès du service compétent, selon la procédure applicable.
- Respecter ensuite le nouveau délai attaché à l'engagement de construire, qui a sa propre durée et ses propres modalités de prorogation.
Ce que change l'engagement de construire
| Engagement de revendre | Engagement de construire | |
|---|---|---|
| Obligation | Revendre le bien | Réaliser les travaux prévus |
| Preuve à apporter | Acte de revente dans le délai | Achèvement des travaux, déclaration correspondante |
| Prorogation | Non prévue sur simple demande | Possible dans certains cas |
| Suite logique | Vente | Livraison d'un immeuble neuf, avec les règles de TVA correspondantes |
La dernière ligne est essentielle : une opération qui bascule vers la construction bascule aussi, le plus souvent, vers la TVA sur le prix total, puisque l'immeuble livré sera neuf au sens fiscal. L'économie de droits ne doit pas faire oublier ce changement de régime, dont l'effet sur la marge est bien plus important.
Notre méthode
Quand un client envisage une substitution, nous chiffrons systématiquement trois scénarios :
- Revendre en l'état avant l'échéance, y compris avec une baisse de prix.
- Assumer le rappel de droits et poursuivre la commercialisation sans contrainte de délai.
- Substituer l'engagement et mener le projet de construction jusqu'au bout.
Le troisième n'est le bon que si le projet est réellement finançable et rentable. Sinon, la substitution ne fait que déplacer l'échéance.
Questions fréquentes
C'est possible sous conditions, à condition d'agir avant l'expiration du délai initial et de justifier d'un projet de construction réel, formalisé auprès de l'administration.
Non. Elle remplace une obligation par une autre. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le nouveau délai, les droits sont rappelés avec l'intérêt de retard.
Il est distinct de celui de l'engagement de revendre et dispose de ses propres modalités, y compris de prorogation dans certains cas. Le calendrier exact se vérifie au moment de la demande.
Très souvent oui. Une opération qui aboutit à la livraison d'un immeuble neuf relève de la TVA sur le prix total, ce qui modifie profondément l'équilibre économique de l'opération.
La substitution n'est plus possible. Il reste la régularisation spontanée, qui réduit de moitié l'intérêt de retard lorsqu'elle est accompagnée du paiement. Voir notre guide sur le non-respect de l'engagement.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.