Financement
Financer une opération de marchand de biens
Une banque ne finance pas un bien, elle finance une sortie. Ce qu'elle veut savoir, c'est à qui vous revendrez, à quel prix, en combien de temps, et ce qui se passe si le marché se retourne. Voici comment construire un dossier qui répond à ces questions avant qu'elles soient posées.
Les formes de financement
| Solution | Principe | Quand elle convient |
|---|---|---|
| Crédit in fine | Capital remboursé en une fois à la revente, intérêts pendant le portage | Le montage le plus courant, adapté à un cycle court |
| Crédit amortissable | Remboursement progressif du capital | Rare, pèse sur la trésorerie pendant les travaux |
| Prêt relais | Adossé à un bien déjà détenu, en attente de sa vente | Quand une opération en cours finance la suivante |
| Crédit-promoteur | Financement par tranches, adossé à un programme | Opérations de construction ou de restructuration lourde |
| Financement participatif | Levée obligataire auprès d'investisseurs | Complément de fonds propres, coût plus élevé |
| Apport en compte courant | Financement par le dirigeant ou un associé | Renforce les fonds propres aux yeux de la banque |
L'apport : le premier filtre
C'est la question qui revient le plus : peut-on devenir marchand de biens sans apport ? Dans les faits, une banque finance rarement une première opération sans apport, car c'est sa seule protection contre une baisse de prix. Les niveaux exigés varient selon le profil, l'ancienneté de la société et le bien lui-même.
Trois leviers pour renforcer un dossier quand l'apport est limité :
- Associer un partenaire sur l'opération, par une société dédiée.
- Mobiliser un compte courant d'associé, bloqué le temps de l'opération.
- Commencer petit : une première opération modeste menée à son terme vaut, pour le banquier suivant, bien plus qu'un beau prévisionnel.
Les pièces du dossier, et ce que chacune démontre
| Pièce | Ce qu'elle prouve |
|---|---|
| Prévisionnel d'opération chiffré | Que la marge existe après tous les coûts, y compris la TVA et l'IS |
| Plan de trésorerie mois par mois | Que vous tiendrez jusqu'à la revente, travaux compris |
| Devis d'entreprises | Que le budget travaux est réel et non estimé au doigt mouillé |
| Comparables de vente récents | Que le prix de revente visé est atteignable |
| Comptes annuels et situation | Que la société est saine et tenue correctement |
| Tableau des opérations passées | Que vous savez terminer ce que vous commencez |
| Étude du régime de TVA | Que vous maîtrisez le poste fiscal le plus lourd |
Le plan de trésorerie, le document qui fait la différence
La marge intéresse le banquier ; la trésorerie le rassure. Le plan se construit mois par mois : décaissements d'acquisition, appels de fonds des entreprises, intérêts, TVA déductible récupérée, encaissement de la revente.
Deux points que nous ajoutons systématiquement pour nos clients :
- Le remboursement de crédit de TVA pendant la phase de travaux, qui améliore la trésorerie de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur une opération avec travaux importants.
- Un scénario de retard : la même opération avec six mois de délai supplémentaire. Présenter ce scénario spontanément inspire davantage confiance que de le laisser découvrir.
Les erreurs qui font refuser un dossier
- Un prix de revente optimiste, non étayé par des ventes comparables récentes.
- Un budget travaux sans devis, ou sans marge de sécurité.
- L'oubli de la TVA dans le calcul de la marge, qui rend le prévisionnel non crédible.
- Une comptabilité en retard : une banque qui demande une situation intermédiaire et reçoit des comptes vieux de dix-huit mois en tire ses conclusions.
- Aucune date de sortie : une opération sans calendrier de revente est un risque non borné.
Le rôle de l'expert-comptable
Nous produisons les pièces chiffrées du dossier : prévisionnel d'opération, plan de trésorerie, situation comptable à jour, et la note qui explique le traitement de la TVA et des droits. L'objectif n'est pas de convaincre à votre place, mais de faire en sorte que le banquier n'ait aucune question sans réponse.
Questions fréquentes
La plupart des grands réseaux disposent de services dédiés au financement professionnel de l'immobilier, mais leurs politiques varient fortement selon les régions et les périodes. C'est souvent l'interlocuteur local, et la qualité du dossier, qui font la différence plutôt que l'enseigne.
Il n'existe pas de taux unique. L'apport demandé dépend de votre historique, de la nature du bien et du niveau de travaux. Une première opération est généralement financée avec un apport significatif.
C'est très difficile pour une première opération. Les alternatives consistent à s'associer, à mobiliser un compte courant d'associé ou à recourir à un financement participatif en complément des fonds propres.
Le capital est remboursé en une seule fois lors de la revente, seuls les intérêts étant réglés pendant le portage. Ce montage colle au cycle d'une opération d'achat-revente, qui ne génère aucun revenu avant la vente.
Un courtier spécialisé en financement professionnel peut faire gagner du temps et ouvrir des portes, en particulier pour une première opération. Il ne remplace pas la solidité du dossier chiffré.
Comptez plusieurs semaines entre le dépôt d'un dossier complet et l'offre. C'est un paramètre à intégrer dans le calendrier du compromis, notamment dans la durée de la condition suspensive.
Cet article présente les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse au cas par cas.