Veille fiscale · semaine du 1er mars au 20 septembre 2026
Édition de lancement : six mois de fiscalité des marchands de biens en revue
Pour ouvrir cette veille, nous avons repris l'ensemble des évolutions intervenues depuis mars 2026. Deux sujets dominent : le report au 1er janvier 2027 de la bascule de la TVA dans le CIBS et le durcissement de la TVA sur marge qui l'accompagne. Les opérations signées avant le 31 décembre 2026 restent sous le régime actuel.
- 2 critique
- 5 élevée
- 2 à noter
- 3 info
Alertes critiques 2
Bascule de la TVA dans le CIBS reportée au 1er janvier 2027
L'art. 17, 2° a) remplace la date du 1er septembre 2026 par celle du 1er janvier 2027 à l'art. 49 de l'ordonnance 2025-1247. Motif du rapport au Président : éviter la concomitance avec la facturation électronique obligatoire. L'art. 17, 1° b) insère un III à l'art. 46 : l'interprétation administrative des dispositions CGI transférées vaut interprétation des dispositions du CIBS pour l'application des art. L. 64 B, L. 80 A et L. 80 B du LPF. La période transitoire de l'art. 46 II est allongée du 31/12/2027 au 30/06/2028.
- Impact pour vos opérations
- Sursis de 4 mois sur le durcissement de la TVA sur marge : toutes les opérations dont l'acte est signé avant le 01/01/2027 restent sous le régime CGI actuel. La doctrine BOFiP actuelle reste opposable après la bascule, ce qui neutralise en grande partie le risque — tant que Bercy ne la révise pas.
- Ce qu'il faut faire
- Accélérer compromis et actes sur les opérations à marge fragile. Cartographier le portefeuille : opérations signables avant le 31/12/2026 vs après. Surveiller toute révision du BOFiP au T4 2026. Avant le 31 décembre 2026.
- Référence
- Ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, art. 17 (JORF n° 0174 du 28/07/2026)
- Articles
- Ord. 2025-1247 art. 46 et 49 ; LPF art. L. 64 B, L. 80 A, L. 80 B
- Entrée en vigueur
- 01/01/2027
Restriction du régime de TVA sur marge : condition de « TVA rémanente »
La TVA sur marge quitte l'art. 268 du CGI pour les art. L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS. Deux conditions cumulatives : acquisition réalisée en vue de la revente, ET existence d'une TVA rémanente (TVA supportée en amont et non déduite, chez l'acquéreur ou chez son vendeur). Codification de la jurisprudence CJUE Icade Promotion (30/09/2021, aff. C-299/20).
- Impact pour vos opérations
- Sur une opération achat 150 k€ / revente 200 k€ : TVA sur marge ≈ 8 333 € contre TVA sur prix total ≈ 33 333 €, soit ~25 000 € d'écart par opération. Risque concentré sur les acquisitions auprès de particuliers (division parcellaire, terrain détaché d'un jardin) où aucune TVA rémanente n'est démontrable.
- Ce qu'il faut faire
- Documenter dès le compromis la chaîne d'amont : régime TVA du vendeur précédent, TVA non déduite, destination du bien. Insérer une clause de partage du risque TVA (condition suspensive ou révision de prix) dans les compromis à cheval sur le 01/01/2027. Avant le 1er janvier 2027.
- Référence
- Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 (JORF n° 0298 du 20/12/2025)
- Articles
- CGI art. 268 (ancien) ; CIBS art. L. 221-18 à L. 221-20 ; CGI art. 257, 266
- Entrée en vigueur
- 01/01/2027 (reporté — cf. VM-2026-001)
Alertes élevées 5
Maintien de l'opposabilité de la doctrine TVA sur marge après la bascule
Rescrit confirmant que les commentaires BOFiP existants sur la TVA sur marge (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 10) restent applicables après le transfert dans le CIBS. Combiné au III de l'art. 46 de l'ordonnance 2025-1247 inséré en juillet 2026, il constitue le principal filet de sécurité de la profession.
- Impact pour vos opérations
- Permet de continuer à appliquer la doctrine actuelle (rép. min. Grau n° 42486 du 01/02/2022 notamment) après le 01/01/2027. Protection valable pour la doctrine en l'état : une révision du BOFiP la ferait tomber pour l'avenir.
- Ce qu'il faut faire
- Conserver une copie horodatée de la doctrine invoquée pour chaque opération. Vérifier chaque semaine si le BOFiP TVA-IMM est révisé.
- Référence
- BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026
- Articles
- BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 10 ; LPF art. L. 80 A
- Entrée en vigueur
- 18/02/2026
Refonte de la doctrine sur les taux réduits de TVA travaux après consultation publique
Republication complète de la doctrine sur les taux de 10 % (CGI art. 279-0 bis) et 5,5 % (CGI art. 278-0 bis A). Le BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 § 10 confirme expressément que le marchand de biens qui destine les locaux à la revente en tant que tels est bénéficiaire des taux réduits, pour des locaux achevés depuis plus de deux ans. Exclusions rappelées : travaux concourant à la production d'un immeuble neuf (CGI art. 257, I), majoration de plus de 10 % de la surface de plancher, chaudière à combustible fossile.
- Impact pour vos opérations
- Sécurise le poste travaux des opérations de rénovation-revente : 10 % ou 5,5 % au lieu de 20 %. Sur 150 k€ de travaux, l'écart 20 % / 10 % représente ~12 500 € de TVA. Risque symétrique : le basculement en « immeuble neuf fiscal » fait passer l'ensemble à 20 % et change le régime de revente.
- Ce qu'il faut faire
- Auditer les devis et factures travaux des opérations en cours : nature des travaux, ancienneté du local, surface de plancher créée. Mettre à jour la trame d'attestation remise par le preneur.
- Référence
- BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, -20, -40 et BOI-TVA-LIQ-30-20-95, en vigueur au 09/09/2026
- Articles
- CGI art. 279-0 bis, 278-0 bis A, 257 I ; ann. IV art. 30-00 A et 30-0 D
- Entrée en vigueur
- 09/09/2026
TVA 10 % logement locatif intermédiaire : conditions durcies (LF 2026, art. 98)
Commentaire de l'art. 98 de la loi de finances pour 2026. Condition de mixité sociale (B du II de l'art. 279-0 bis A) durcie : les LLI intégrés à un ensemble immobilier doivent l'être dans un ensemble où les logements locatifs sociaux dépassent 25 % des logements de l'ensemble. Revente : cession de 50 % maximum des logements dans les 15 ans, aucun reversement de TVA au-delà de 15 ans (CGI art. 284). Précisions sur les résidences-services, la situation géographique, les VEFA et les cessions de contrat de VEFA. Certains aménagements s'appliquent rétroactivement depuis le 01/01/2021.
- Impact pour vos opérations
- Concerne directement les programmes de promotion montés en LLI. Le durcissement du seuil de mixité peut disqualifier des programmes calibrés sur l'ancienne règle, avec un rappel de TVA de 10 points sur le prix de vente. L'assouplissement au-delà de 15 ans sécurise en revanche les arbitrages de fin de portage.
- Ce qu'il faut faire
- Auditer tous les programmes LLI en cours d'agrément ou de commercialisation : proportion de LLS dans l'ensemble immobilier, calendrier de cession. Vérifier l'effet de la rétroactivité au 01/01/2021 sur les opérations livrées.
- Référence
- ACTU-2026-00054 du 08/07/2026 ; BOI-TVA-IMM-30 ; BOI-RES-TVA-000064
- Articles
- CGI art. 279-0 bis A, 278 sexies, 284 ; LF 2026 art. 98
- Entrée en vigueur
- 08/07/2026 (doctrine) ; rétroactif au 01/01/2021 pour certains aménagements
DMTO : prorogation du relèvement du taux départemental jusqu'à 5 %
L'art. 121 de la LF 2026 modifie l'art. 116 de la LF 2025 (loi n° 2025-127), qui autorise temporairement les départements à porter le taux départemental à 5 %. Commentaires au BOI-ENR-DMTOI-10-20 mis à jour le 17/06/2026. Au 1er juin 2026 : 88 départements au taux de 5 %, majorité des autres à 4,50 %, l'Indre seul resté à 3,80 % ; taux global de l'ordre de 6,32 % au plafond. Autorisation courant jusqu'au 31/03/2028. Exonération / réduction pour les primo-accédants en résidence principale. Régimes locaux : Hautes-Pyrénées (-0,70 pt sur ventes à la découpe), Calvados (abattement 46 000 €), Savoie (4 % primo-accédants).
- Impact pour vos opérations
- L'art. 1115 du CGI n'est pas modifié (0,715 %), mais le coût d'une déchéance de l'engagement de revendre se creuse : le rappel se fait au taux en vigueur à la date d'acquisition, désormais 6,32 % au lieu de 5,81 %, plus intérêt de retard de 0,20 %/mois. Sur 300 k€, l'enjeu passe d'environ 15 300 € à ~16 800 €.
- Ce qu'il faut faire
- Mettre en place un suivi systématique des échéances d'engagement de revendre par opération. Anticiper à 6 mois : substitution d'engagement de construire, ou revente. Recalibrer les business plans sur le taux réel du département. Avant le 31 mars 2028.
- Référence
- LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026) art. 121 ; BOI-ENR-DMTOI-10-20 du 17/06/2026
- Articles
- CGI art. 683, 1594 D, 1594 F quinquies ; LF 2025 art. 116 ; LF 2026 art. 121
- Entrée en vigueur
- 01/06/2026 pour les taux ; autorisation jusqu'au 31/03/2028
Refonte de la taxe sur les logements vacants au 1er janvier 2027
Fusion de la TLV et de la THLV en une taxe unique applicable à compter du 01/01/2027, visant les logements vacants depuis un à deux ans selon la localisation. Taux annoncés en zone tendue : 17 % la première année, 34 % à partir de la deuxième. L'art. 109 de la LF 2026 a par ailleurs rouvert aux communes concernées un délai de délibération jusqu'au 28/02/2026. Taux et modalités à confirmer sur le texte de loi — analyse issue de sources notariales et de l'ANIL.
- Impact pour vos opérations
- Enjeu direct de portage : un stock invendu ou un immeuble en travaux longs peut entrer dans le champ. Sur un logement de valeur locative 6 000 €, 34 % représente ~2 000 €/an de charge additionnelle non récupérable.
- Ce qu'il faut faire
- Recenser par opération les logements susceptibles d'être vacants plus d'un an au 01/01/2027. Vérifier les exonérations : vacance indépendante de la volonté du propriétaire, logement nécessitant des travaux importants. Documenter les travaux en cours. Avant le 1er janvier 2027.
- Référence
- LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026) ; art. 109 ; CGI art. 232, 1407 bis, 1407 ter
- Articles
- CGI art. 232, 1407 bis, 1407 ter, 1639 A bis
- Entrée en vigueur
- 01/01/2027
À noter 2
Nouveau régime d'amortissement du logement locatif privé
Amortissement du prix d'acquisition à hauteur de 80 % de la valeur hors terrain, déductible des revenus fonciers : 3,5 % à 5,5 %/an pour le neuf selon le niveau de loyer (intermédiaire vers social), 3 % à 4 %/an pour l'ancien. Acquisitions du 01/01/2026 au 31/12/2028, engagement de location de 9 ans. Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. ATTENTION : numéro d'article de la LF 2026 non vérifié sur Légifrance — à confirmer.
- Impact pour vos opérations
- Principal levier de reconstitution de la demande investisseur sur le neuf et sur l'ancien rénové destiné au locatif. À intégrer dans les argumentaires de commercialisation et le calibrage des opérations 2026-2028. La réintégration des amortissements change l'équation de revente à 10-12 ans pour l'acquéreur.
- Ce qu'il faut faire
- Confirmer le numéro d'article et les plafonds de loyer / ressources. Intégrer au discours commercial et aux simulations remises aux acquéreurs. Avant le 31 décembre 2028.
- Référence
- LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026) — statut du bailleur privé dit « Jeanbrun »
- Articles
- À confirmer (article de la LF 2026 non identifié avec certitude)
- Entrée en vigueur
- Acquisitions du 01/01/2026 au 31/12/2028
Pacte Dutreil : exclusion des biens « somptuaires » et allongement de l'engagement de conservation
L'art. 8 de la LF 2026 modifie le régime de l'art. 787 B du CGI : exclusion de certains biens dits somptuaires de l'assiette de l'exonération et allongement de la durée de l'engagement individuel de conservation. Commentaires publiés au BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 le 10/08/2026.
- Impact pour vos opérations
- L'activité de marchand de biens relève bien de l'art. 35 du CGI et reste éligible au Dutreil. Mais l'immobilier de placement logé dans la société devient plus discriminant, et l'allongement de l'engagement individuel rigidifie les calendriers de transmission des structures MDB et de promotion.
- Ce qu'il faut faire
- Revoir les schémas de transmission en cours : ventilation stock / immobilisations, actifs non nécessaires à l'exploitation, calendrier des engagements individuels.
- Référence
- LF 2026 art. 8 ; BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 en vigueur au 10/08/2026
- Articles
- CGI art. 787 B ; CGI art. 34 et 35 ; LF 2026 art. 8
- Entrée en vigueur
- 10/08/2026 (doctrine)
Pour information 3
Rappel : la TVA d'acquisition d'un immeuble ancien de stock n'est déductible qu'à la revente
La TVA supportée lors de l'acquisition d'un immeuble ancien destiné à la revente n'est déductible qu'à la date de la revente effective, et à la condition que celle-ci soit soumise à TVA sur option. Une activité locative intermédiaire n'ouvre pas de droit à déduction immédiate. Socle toujours applicable : aucune évolution sur la période.
- Impact pour vos opérations
- Coût de portage de la TVA pendant toute la durée de détention du stock. À intégrer dans les plans de trésorerie : la TVA d'acquisition est immobilisée, pas récupérable au fil de l'eau.
- Ce qu'il faut faire
- Vérifier que les plans de trésorerie des opérations en cours intègrent ce décalage. Formaliser l'option TVA dès l'acte de revente.
- Référence
- CE, 9e et 10e ch., 27 novembre 2020, n° 426091
- Articles
- CGI art. 271, 260, 5° bis
- Entrée en vigueur
- En vigueur
Rappel : l'occupation effective à titre de résidence principale fait obstacle à la requalification en marchand de biens
Malgré neuf opérations en treize ans, l'occupation effective de chaque bien à titre de résidence principale fait obstacle à la requalification en marchand de biens, sauf remise en cause de la réalité de l'occupation ou abus de droit. L'intention spéculative ne suffit pas. Socle toujours applicable : aucune évolution sur la période.
- Impact pour vos opérations
- Sécurise les particuliers qui enchaînent des opérations de rénovation de leur résidence principale. La ligne de défense est la preuve de l'occupation effective, pas l'absence d'intention spéculative.
- Ce qu'il faut faire
- Constituer un dossier de preuve d'occupation (taxe d'habitation, factures d'énergie, assurance, adresse fiscale) sur chaque opération concernée.
- Référence
- CE, 14 juin 2023, n° 461960
- Articles
- CGI art. 150 U, II-1° ; CGI art. 35, I-1°
- Entrée en vigueur
- En vigueur
Rappel : conditions de la TVA sur marge — identité juridique et TVA rémanente
La TVA sur marge suppose l'identité juridique du bien entre acquisition et revente. Démolir un bâti avant de vendre les lots fait perdre le régime de marge (passage de terrain bâti à terrain à bâtir). La CJUE ajoute l'exigence d'une TVA non déduite en amont, désormais codifiée au CIBS. Socle de la réforme VM-2026-002.
- Impact pour vos opérations
- Point de contrôle central de tout montage de division : ne pas modifier la qualification du bien entre l'achat et la revente si l'on veut conserver la marge.
- Ce qu'il faut faire
- Intégrer un test « identité juridique » dans la grille d'analyse de chaque nouvelle opération de division ou de démolition-reconstruction.
- Référence
- CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, aff. C-299/20 ; CE, 27 mars 2020
- Articles
- CGI art. 268 ; CIBS art. L. 221-18 ; directive 2006/112/CE art. 392
- Entrée en vigueur
- En vigueur
Thèmes vérifiés sans actualité
- Engagement de revendre
- Imposition des résultats
Prochaines échéances
-
Dernier jour utile pour signer sous le régime actuel de TVA sur marge
Avoir signé les actes des opérations dont la marge est fragile (acquisition auprès de particuliers, absence de TVA rémanente démontrable).
-
Entrée en vigueur du transfert de la TVA dans le CIBS et du nouveau régime de TVA sur marge
Avoir mis à jour les trames de compromis (clause de risque TVA), formé les équipes, et documenté la chaîne d'amont de chaque acquisition en stock.
-
Nouvelle taxe unique sur les logements vacants
Avoir recensé les logements susceptibles d'être vacants plus d'un an, et documenté les travaux en cours ouvrant droit à exonération.
-
Entrée en vigueur prévue des mesures TVA de l'article 19 du PLF 2027 : exigibilité VEFA à l'encaissement, baux conférant un droit réel, option sur terrains non aménagés
Avoir recalculé les plans de trésorerie TVA des programmes livrés en 2027 et vérifié les options en cours sur les baux à construction, emphytéotiques et BRS.
-
Signe de qualité obligatoire pour les entreprises recourant à la sous-traitance sur les travaux aidés
Avoir obtenu, avant signature des marchés 2027, la preuve du signe de qualité des entreprises principales intervenant sur les opérations de rénovation.
-
Publication annoncée de la doctrine TVA sur marge mise en conformité avec le droit de l'Union — fin de la clause de sauvegarde
Avoir horodaté et archivé, pour chaque opération en stock, la date du compromis d'acquisition et la doctrine invoquée ; avoir sécurisé par compromis les acquisitions à marge fragile.
Méthode. Sources primaires consultées chaque semaine : Journal officiel, BOFiP, jurisprudence administrative et judiciaire. Fil complet des actualités BOFiP de mars à septembre 2026 non intégralement parcouru ; travaux du 122e Congrès des notaires non consultés ; numéro d'article exact du dispositif « Jeanbrun » à confirmer.
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Cette veille est établie à partir des sources officielles (Journal officiel, BOFiP, décisions de justice) à la date de publication indiquée. Elle a une vocation informative : la qualification d'une opération dépend de ses faits propres et relève d'une analyse au cas par cas. Elle ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet.