Veille fiscale · semaine du 28 septembre au 4 octobre 2026
PLF 2027 déposé : apport-cession, VEFA et clause de sauvegarde de la TVA sur marge
Semaine du dépôt du projet de loi de finances pour 2027. Deux alertes critiques : le Gouvernement précise que la doctrine actuelle de TVA sur marge restera applicable aux biens acquis ou sous compromis avant la publication de la nouvelle doctrine, et l'article 5 du PLF supprimerait la purge de la plus-value d'apport-cession en cas de donation, avec un effet annoncé dès le 1er octobre 2026.
- 2 critique
- 3 élevée
- 4 à noter
- 1 info
Alertes critiques 2
TVA sur marge : l'administration fixe le calendrier et la clause de sauvegarde avant la bascule dans le CIBS
Première réponse ministérielle de fond sur la recodification. Trois apports : (1) « la circonstance que les dispositions de l'article 268 du CGI aient fait l'objet d'une recodification dans le CIBS n'a pas d'incidence » sur l'opposabilité de la doctrine en vigueur ; (2) le Gouvernement entend « procéder à la mise en conformité de la doctrine fiscale avec le droit de l'Union d'ici le premier semestre 2027 » ; (3) clause de sauvegarde : les assujettis « pourront continuer à se prévaloir de l'actuelle doctrine fiscale si l'acquisition des biens considérés est intervenue ou a fait l'objet d'un compromis de vente antérieurement à cette publication ». Protection étendue aux SPL agissant en vertu de traités de concession antérieurs.
- Impact pour vos opérations
- Déplace le point de bascule opérationnel : ce n'est plus la date de signature de l'acte qui protège, mais la date d'ACQUISITION ou de COMPROMIS, appréciée par rapport à la publication de la future doctrine (1er semestre 2027). Une opération dont le compromis d'acquisition est signé avant cette publication reste sous la doctrine actuelle, même si la revente intervient après. Sur une opération achat 150 k€ / revente 200 k€, l'écart marge / prix total reste de l'ordre de 25 k€ de TVA (cf. VM-2026-002).
- Ce qu'il faut faire
- Horodater et archiver, pour chaque opération en stock, la date du compromis d'acquisition et la doctrine invoquée. Sécuriser par un compromis les acquisitions à marge fragile dès maintenant plutôt que d'attendre l'acte. Surveiller la publication de la doctrine mise en conformité au 1er semestre 2027. Avant le 30 juin 2027.
- Référence
- Réponse ministérielle à la question écrite Sénat n° 08332 (J.-C. Tissot), publiée au JO Sénat du 01/10/2026 (question publiée le 09/04/2026) — ligne liée à VM-2026-002 et VM-2026-003
- Articles
- CGI art. 268 ; CIBS art. L. 221-18 à L. 221-20 ; LPF art. L. 80 A ; BOI-RES-TVA-000253
- Entrée en vigueur
- 01/10/2026 (réponse) ; doctrine mise en conformité annoncée d'ici le 30/06/2027
Apport-cession : fin de la purge de la plus-value en report en cas de donation et de décès, avec effet annoncé dès le 01/10/2026
DROIT EN PROJET. L'art. 150-0 B ter du CGI permet aujourd'hui l'effacement définitif de la plus-value en report : transfert du report au donataire puis purge après conservation, et effacement pur et simple au décès. L'art. 5 du PLF 2027 remplacerait la notion de « cession à titre onéreux » par celle de « transmission » et abrogerait le régime propre aux donations : toute donation ou succession des titres rendrait immédiatement exigibles l'IR et les prélèvements sociaux en report. Paiement de l'IR échelonnable sur 5 ans sur demande, sous réserve d'être à jour de ses obligations fiscales et de constituer des garanties ; prélèvements sociaux immédiatement exigibles. Application annoncée aux transmissions réalisées depuis le 01/10/2026, jour de la présentation du texte.
- Impact pour vos opérations
- Touche toutes les holdings constituées par apport de titres de sociétés de marchand de biens ou de promotion dont le report est encore en cours. Le schéma « apport à la holding puis donation aux enfants » cesserait de purger la plus-value : l'impôt latent, souvent plusieurs centaines de milliers d'euros sur une cession de société opérationnelle, redeviendrait exigible au jour de la donation. Les donations réalisées depuis le 01/10/2026 sont déjà dans le champ annoncé.
- Ce qu'il faut faire
- Geler immédiatement toute donation ou restructuration portant sur des titres grevés d'un report 150-0 B ter jusqu'à clarification du texte voté. Recenser les reports en cours et leur montant. Identifier les donations signées depuis le 01/10/2026 et chiffrer l'exposition. Lire le texte intégral de l'art. 5 dès que le site de l'Assemblée est accessible. Avant le 31 décembre 2026.
- Référence
- PLF 2027, art. 5 — projet de loi n° 3210 du 01/10/2026 (analyse LégiFiscal du 04/10/2026 ; texte intégral de l'article non consulté, site AN indisponible)
- Articles
- CGI art. 150-0 B ter ; CGI art. 787 B (articulation Dutreil) ; CGI art. 35
- Entrée en vigueur
- Transmissions réalisées à compter du 01/10/2026 (effet dit « rétroactif à la présentation », sous réserve du vote)
Alertes élevées 3
VEFA : la TVA deviendrait exigible à chaque encaissement, y compris sur les appels de fonds postérieurs à l'achèvement
DROIT EN PROJET. Sous le CIBS tel que recodifié, la TVA grevant les échéances postérieures à l'achèvement devient exigible à l'achèvement de l'immeuble (CIBS art. L. 214-2). L'art. 19 du PLF 2027 créerait un art. L. 231-36-1 du CIBS prévoyant que « la taxe devient exigible par le fournisseur au moment de chaque perception d'une contrepartie », pour les livraisons d'immeubles à construire (C. civ. art. 1601-1). L'exigibilité serait donc intégralement adossée à l'encaissement.
- Impact pour vos opérations
- Mesure de trésorerie pure pour les promoteurs : la TVA sur le solde et sur les appels de fonds post-achèvement (classiquement les 5 % de la livraison et la levée des réserves) sortirait à l'encaissement et non plus à l'achèvement. Effet à chiffrer programme par programme à partir de l'échéancier d'appels de fonds ; sur un programme de 5 M€ HT, chaque tranche de 5 % représente 50 k€ de TVA dont la date de sortie se déplace.
- Ce qu'il faut faire
- Recalculer les plans de trésorerie TVA des programmes dont la livraison tombe en 2027 sous les deux hypothèses (achèvement / encaissement). Vérifier que les trames de VEFA et les échéanciers d'appels de fonds ne créent pas de décalage de collecte. Suivre le vote de l'art. 19. Avant le 31 décembre 2026.
- Référence
- PLF 2027, art. 19 — projet de loi n° 3210, enregistré à la présidence de l'Assemblée nationale le 01/10/2026 (art. 19 : « Mesures diverses de correction, clarification et coordination en matière de fiscalité sur les biens et services »)
- Articles
- CIBS art. L. 231-36-1 (nouveau) ; CIBS art. L. 214-2 ; C. civ. art. 1601-1
- Entrée en vigueur
- 01/01/2027 prévue (sous réserve du vote)
SCI familiale requalifiée en marchand de biens : IS, TVA taxée d'office, revenus distribués — et double imposition non compensée
Une SCI à l'IR, constituée en 2011, acquiert en décembre 2014 un terrain supportant une grange, la rénove, la divise en seize lots en octobre 2015 et en revend douze dans l'année. La cour juge l'activité de marchand de biens établie : intention spéculative appréciée à la date d'acquisition (recours à un architecte et mandat de vente antérieurs à l'assemblée invoquée comme « patrimoniale »), et condition d'habitude réputée remplie dès lors que les associés prépondérants étaient eux-mêmes associés et dirigeant d'une société de marchand de biens, vendeuse du terrain. Conséquences : IS sur un bénéfice de 267 210 €, rappels de TVA par taxation d'office, et imposition des associés en revenus de capitaux mobiliers. La compensation de l'art. L. 205 du LPF est refusée, les requérants n'établissant pas que le notaire avait effectivement acquitté l'impôt de plus-value des particuliers.
- Impact pour vos opérations
- Schéma de redressement type de la SCI familiale adossée à un marchand de biens : la détention croisée suffit à faire tomber la condition d'habitude, même en l'absence d'opérations certaines années. Triple couche d'imposition — IS, TVA d'office, RCM — et la plus-value des particuliers déjà réglée par le notaire n'est pas automatiquement imputée : la double imposition reste supportée faute de preuve du paiement effectif. Sur ce dossier, 267 210 € de bénéfice reconstitué.
- Ce qu'il faut faire
- Auditer les SCI à l'IR adossées à une activité de marchand de biens : recoupement d'associés et de dirigeants, délai achat-revente, actes préparatoires à la commercialisation (architecte, mandats, permis) antérieurs à l'acquisition. Pour toute SCI exposée, conserver la preuve du paiement effectif de la PV des particuliers (déclaration 2048-IMM signée et prise en charge) afin de pouvoir invoquer la compensation de l'art. L. 205 du LPF.
- Référence
- CAA de Paris, 7e chambre, 1er octobre 2026, n° 25PA00600 (inédit au recueil Lebon)
- Articles
- CGI art. 35, I-1° et 1° bis ; CGI art. 206, 2 ; CGI art. 109 et 111 ; LPF art. L. 205
- Entrée en vigueur
- En vigueur (arrêt du 01/10/2026)
Soutien à la demande : PTZ élargi à la « parentalité », amortissement du meublé plafonné
DROIT EN PROJET. Deux volets dans l'art. 7. PTZ : ouverture aux ménages attendant un enfant ou ayant un enfant de moins de trois ans et suppression du plafond annuel d'enveloppe (2,1 Md€). Location meublée : plafonnement de l'amortissement déductible à 2,5 % et 7 000 €/an pour le meublé classique, à 1,5 % et 5 000 €/an pour le meublé de tourisme, les amortissements reportés n'étant imputables qu'à hauteur de 50 % du bénéfice et sur dix ans au plus.
- Impact pour vos opérations
- Le PTZ élargi solvabilise la primo-accession sur le neuf et soutient l'écoulement des stocks de promotion. À l'inverse, le plafonnement de l'amortissement dégrade le rendement net de l'investisseur en meublé, qui est un débouché important des opérations de rénovation-revente en lots : à prix de vente constant, la baisse de rendement après impôt se traduit par une pression sur les prix de sortie des petits lots.
- Ce qu'il faut faire
- Réorienter le discours commercial vers les cibles éligibles au PTZ élargi. Revoir les hypothèses de prix de sortie des opérations de découpe calibrées sur une clientèle de loueurs en meublé. Confirmer la numérotation exacte des articles du CGI modifiés sur le texte voté.
- Référence
- PLF 2027, art. 7 — projet de loi n° 3210 du 01/10/2026 (synthèses LégiFiscal du 02/10/2026 et Fédération des coopératives HLM du 01/10/2026)
- Articles
- CGI art. 244 quater V (PTZ) ; CGI art. 39 C et 31 (amortissement du meublé) — numérotation exacte des articles modifiés à confirmer sur le texte
- Entrée en vigueur
- 01/01/2027 prévue (sous réserve du vote)
À noter 4
Baux conférant un droit réel : rétablissement du régime autonome et de l'option, correction d'un effet de bord de la recodification
DROIT EN PROJET. La recodification dans le CIBS avait supprimé le régime autonome des baux conférant un droit réel, qui auraient relevé du droit commun des locations — privant de l'option les terrains non aménagés et les biens destinés au logement. L'art. 19 du PLF rétablit ce régime par un art. L. 231-35-1 du CIBS : « Relèvent d'une exonération dérogatoire les locations de biens immeubles résultant d'un bail conférant un droit réel », avec faculté d'option opération par opération. L'option pour la location de terrains non aménagés est également réinstaurée (CIBS art. L. 231-28 modifié).
- Impact pour vos opérations
- Concerne les montages en bail à construction, bail emphytéotique et bail réel solidaire, fréquents en démembrement de foncier et en opérations avec un OFS. Sans cette correction, perte de la faculté d'option et donc de la déduction de la TVA d'amont sur le foncier et les travaux. La mesure neutralise un risque, elle ne crée pas d'avantage nouveau.
- Ce qu'il faut faire
- Recenser les opérations en cours reposant sur un bail à construction, emphytéotique ou BRS et vérifier que le calendrier de signature n'est pas exposé à la période transitoire. Ne pas renoncer à une option en cours sur la foi du texte recodifié seul.
- Référence
- PLF 2027, art. 19 — projet de loi n° 3210 du 01/10/2026
- Articles
- CIBS art. L. 231-35-1 (nouveau) et L. 231-28 (modifié) ; anciens CGI art. 261 D, 1° bis et 260, 5°
- Entrée en vigueur
- 01/01/2027 prévue (sous réserve du vote)
« Pacte Papin » : suramortissement de reprise, abattement retraite porté à 1 M€, droits d'enregistrement à 0,1 %
DROIT EN PROJET. Dispositif de soutien à la reprise d'entreprise comportant un suramortissement de 60 % pour les microentreprises et de 30 % pour les PME, le relèvement de l'abattement du cédant partant à la retraite de 500 000 € à 1 M€, et un droit d'enregistrement réduit à 0,1 % sur les cessions de fonds de commerce et de parts sociales. Applicable aux cessions réalisées de 2027 à 2029.
- Impact pour vos opérations
- Intéresse la cession des sociétés de marchand de biens et de promotion elles-mêmes, et non les opérations immobilières. Le passage de 500 000 € à 1 M€ d'abattement représente jusqu'à environ 170 k€ d'IR économisés au taux de 34 % (PFU 12,8 % + PS 17,2 % + CEHR), à chiffrer au cas par cas. Le droit de 0,1 % sur les parts sociales est à comparer aux 3 % actuels de l'art. 726.
- Ce qu'il faut faire
- Pour les dirigeants en réflexion de cession à horizon 2027, mettre le calendrier en attente du texte voté plutôt que de signer en 2026. Chiffrer l'écart d'imposition entre une cession 2026 et une cession 2027 pour les dossiers en cours. Avant le 31 décembre 2026.
- Référence
- PLF 2027, art. 10 — projet de loi n° 3210 du 01/10/2026 (synthèse LégiFiscal du 02/10/2026)
- Articles
- CGI art. 150-0 D ter (abattement retraite) ; CGI art. 719 et 726 (droits d'enregistrement) — numérotation exacte à confirmer sur le texte
- Entrée en vigueur
- Cessions réalisées de 2027 à 2029 (sous réserve du vote)
Travaux aidés : signe de qualité exigé des entreprises recourant à la sous-traitance à compter du 01/01/2027
L'arrêté précise les conditions de détention du signe de qualité prévues par le II de l'art. 26 de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques, qui impose, pour les travaux aidés, que les entreprises ayant recours à la sous-traitance disposent elles-mêmes d'un signe de qualité à partir du 1er janvier 2027. Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication ; l'obligation de fond s'applique au 01/01/2027.
- Impact pour vos opérations
- Concerne les opérations de rénovation-revente dont le financement ou la commercialisation s'appuie sur des aides publiques (éco-PTZ, MaPrimeRénov'), et les entreprises générales qui sous-traitent. Une entreprise principale non qualifiée ferait perdre l'aide à l'acquéreur, avec un risque de contentieux commercial sur la vente. Ne modifie pas en soi les taux réduits de TVA des art. 279-0 bis et 278-0 bis A du CGI.
- Ce qu'il faut faire
- Demander aux entreprises générales intervenant sur les opérations de rénovation, avant la signature des marchés 2027, la preuve de leur propre signe de qualité et non seulement de celui de leurs sous-traitants. Avant le 1er janvier 2027.
- Référence
- Arrêté du 30 septembre 2026 modifiant l'arrêté du 1er décembre 2015 (NOR VLOL2612469A, JORF n° 0231 du 03/10/2026)
- Articles
- Loi n° 2025-594 du 30/06/2025, art. 26, II ; arrêté du 01/12/2015 modifié ; CGI art. 200 quater (CITE) et 244 quater U (éco-PTZ)
- Entrée en vigueur
- 04/10/2026 (arrêté) ; obligation de signe de qualité au 01/01/2027
TVA : obligation de transmission à l'administration des données de transaction et de paiement (e-reporting)
Actualité BOFiP publiée le 30/09/2026 dans la série TVA, intitulée « TVA - Obligation de transmission à l'administration des données de transaction et de paiement ». Elle commente le dispositif d'e-reporting accompagnant la réforme de la facturation électronique. ATTENTION : l'intitulé et la date sont relevés sur le fil des actualités BOFiP ; le contenu détaillé (BOI créés ou modifiés, assujettis concernés, échéances déclaratives) n'a pas pu être consulté lors de cette exécution et reste à vérifier.
- Impact pour vos opérations
- Les sociétés de marchand de biens et de promotion sont des assujettis de droit commun : elles entrent dans le champ de l'e-reporting comme les autres. L'enjeu est de conformité déclarative et de pénalités, non de régime d'imposition des opérations immobilières.
- Ce qu'il faut faire
- Lire l'actualité ACTU-2026-00145 et les BOI liés, puis vérifier le paramétrage de la facturation électronique et de l'e-reporting de la société au regard du calendrier applicable à leur taille.
- Référence
- ACTU-2026-00145 du 30/09/2026, série TVA
- Articles
- À confirmer à la lecture de l'actualité (série TVA, division DECLA attendue)
- Entrée en vigueur
- 30/09/2026 (publication) — dates d'application à vérifier
Pour information 1
Cadrage du PLF 2027 : un effort structurel de 0,9 point de PIB, majoritairement en recettes
Avis du Haut Conseil des finances publiques sur le cadrage macroéconomique et budgétaire des PLF et PLFSS 2027. Le Haut Conseil relève que « l'effort structurel serait de 0,9 point de PIB (environ 28 Md€), majoritairement en recettes (17 Md€) et le reste en dépenses (11 Md€) », avec une prévision de croissance maintenue à 1,0 % pour 2027 et une hausse des prélèvements obligatoires de 3,6 %.
- Impact pour vos opérations
- Pas d'effet juridique direct. Donne la mesure de la pression haussière sur les recettes pendant la navette : 17 Md€ de mesures nouvelles en recettes est le contexte dans lequel seront déposés les amendements touchant la fiscalité immobilière. Argument de prudence pour ne pas calibrer un business plan 2027 sur le texte initial du PLF.
- Ce qu'il faut faire
- Aucune action directe. Maintenir la surveillance hebdomadaire des amendements de la commission des finances sur les thèmes T1 à T12 jusqu'au vote.
- Référence
- Avis n° HCFP-2026-5 du 25 septembre 2026 relatif aux projets de lois de finances et de financement de la sécurité sociale pour l'année 2027 (NOR HCFX2625812V, JORF n° 0230 du 02/10/2026)
- Articles
- Néant (avis) — éclaire l'ensemble des thèmes T1 à T12
- Entrée en vigueur
- Avis rendu le 25/09/2026, publié le 02/10/2026
Thèmes vérifiés sans actualité
- Recodification TVA (CIBS)
- Droit à déduction de TVA
- Engagement de revendre
- Droits de mutation (DMTO)
- Fiscalité de détention
Prochaines échéances
-
Dernier jour utile pour signer sous le régime actuel de TVA sur marge
Avoir signé les actes des opérations dont la marge est fragile (acquisition auprès de particuliers, absence de TVA rémanente démontrable).
-
Entrée en vigueur du transfert de la TVA dans le CIBS et du nouveau régime de TVA sur marge
Avoir mis à jour les trames de compromis (clause de risque TVA), formé les équipes, et documenté la chaîne d'amont de chaque acquisition en stock.
-
Nouvelle taxe unique sur les logements vacants
Avoir recensé les logements susceptibles d'être vacants plus d'un an, et documenté les travaux en cours ouvrant droit à exonération.
-
Entrée en vigueur prévue des mesures TVA de l'article 19 du PLF 2027 : exigibilité VEFA à l'encaissement, baux conférant un droit réel, option sur terrains non aménagés
Avoir recalculé les plans de trésorerie TVA des programmes livrés en 2027 et vérifié les options en cours sur les baux à construction, emphytéotiques et BRS.
-
Signe de qualité obligatoire pour les entreprises recourant à la sous-traitance sur les travaux aidés
Avoir obtenu, avant signature des marchés 2027, la preuve du signe de qualité des entreprises principales intervenant sur les opérations de rénovation.
-
Publication annoncée de la doctrine TVA sur marge mise en conformité avec le droit de l'Union — fin de la clause de sauvegarde
Avoir horodaté et archivé, pour chaque opération en stock, la date du compromis d'acquisition et la doctrine invoquée ; avoir sécurisé par compromis les acquisitions à marge fragile.
Méthode. Sources primaires consultées chaque semaine : Journal officiel, BOFiP, jurisprudence administrative et judiciaire. Texte intégral des articles 5, 7, 10 et 19 du PLF 2027 non consulté cette semaine (site de l'Assemblée nationale indisponible) : les mesures en projet sont présentées d'après les analyses publiées et devront être confirmées. Contenu détaillé de l'actualité BOFiP ACTU-2026-00145 non consulté.
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Cette veille est établie à partir des sources officielles (Journal officiel, BOFiP, décisions de justice) à la date de publication indiquée. Elle a une vocation informative : la qualification d'une opération dépend de ses faits propres et relève d'une analyse au cas par cas. Elle ne constitue ni un conseil personnalisé ni un engagement du cabinet.